Guía práctica
Votaciones en Juntas de Comunidades de Propietarios
Las votaciones en las juntas de propietarios suelen convertirse en momentos de tensión y confusión. ¿Cuántos votos hacen falta para aprobar una derrama? ¿Qué mayoría se necesita para cambiar al administrador? Esta guía resuelve las dudas más frecuentes y explica cómo agilizar el recuento.
Marco legal: la Ley de Propiedad Horizontal
Las votaciones en comunidades de propietarios se rigen por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), modificada en varias ocasiones, siendo la más relevante la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
El sistema de votación en una junta de propietarios tiene una particularidad importante: no es un propietario, un voto. Cada propietario tiene un coeficiente de participación que depende de la superficie de su vivienda o local respecto al total del edificio. Las mayorías se calculan sobre estos coeficientes.
Tipos de mayorías según la LPH
Unanimidad
Requieren unanimidad las modificaciones del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad (artículo 17.6 LPH). En la práctica, la unanimidad significa que todos los propietarios deben votar a favor, incluidos los ausentes, que disponen de 30 días para impugnar tras recibir el acta.
Mayoría de 3/5 (60%)
Se necesitan tres quintos de propietarios y cuotas de participación para:
- Establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes
- Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico
Mayoría simple
La mayoría simple (más votos a favor que en contra, contando cuotas de participación) es suficiente para la mayor parte de los acuerdos ordinarios de gestión y administración del inmueble, como la aprobación de presupuestos anuales, derramas ordinarias o el nombramiento del presidente.
¿Qué pasa con los propietarios ausentes?
Los propietarios que no asisten a la junta tienen 30 días desde la recepción del acta para manifestar su voto por cualquier medio. Si no se pronuncian, se entiende que votan a favor del acuerdo adoptado en la junta (artículo 17.8 LPH).
El recuento en una junta de propietarios
El presidente o el administrador dirige la votación. El proceso habitual es:
- Se lee el punto del orden del día y se debate
- Se somete a votación: a favor, en contra, abstenciones
- Se recogen los votos (a mano alzada o escrito)
- Se contabilizan los votos ponderados por coeficiente
- El secretario anota el resultado en el libro de actas
El principal problema es el paso 4: calcular los coeficientes de participación a mano, en tiempo real, con propietarios impacientes, es fuente de errores y discusiones.
Cómo usar iTAP en una junta de propietarios
Para votaciones simples donde el peso de cada voto es igual (o similar), iTAP es una solución inmediata. El administrador o secretario puede registrar los votos candidato a candidato en tiempo real y mostrar los resultados en una pantalla para que todos los asistentes los vean.
Para votaciones ponderadas por coeficiente, iTAP registra los votos y permite exportar el resultado en PDF para que el administrador aplique los coeficientes en el acta.
Útil para: Elección de presidente, votaciones sobre obras, aprobación de presupuesto, elección de administrador. Cualquier votación donde la transparencia y la rapidez importan.
Preguntas frecuentes
¿Puede un propietario votar por representación?
Sí. El artículo 15.1 LPH permite que cualquier propietario sea representado en la junta mediante autorización escrita. El representante puede ser cualquier persona, no necesariamente otro propietario.
¿Qué pasa si hay empate?
En caso de empate, el presidente tiene voto de calidad para desempatar, salvo que los estatutos de la comunidad establezcan otra cosa.
¿Se puede impugnar un acuerdo?
Sí. Los propietarios que hayan votado en contra, los ausentes y los que se hayan abstenido pueden impugnar los acuerdos ante los tribunales en el plazo de tres meses (o un año para acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos), según el artículo 18 LPH.
¿El administrador puede votar?
El administrador de fincas no tiene derecho a voto por su condición de tal. Solo vota si es a la vez propietario de algún elemento en la comunidad.